CONCURSO ENSAIOS URBANOS: DESENHOS PARA O ZONEAMENTO DE SÃO PAULO
PROPOSTA 1. FRENTES DE LOTE: INTERFACE ENTRE ESPAÇO PÚBLICO E ESPAÇO PRIVADO
___________________________________________________________________________________________________________

A boa articulação entre construções particulares e espaços públicos de uma cidade é elemento fundamental para promover espaços urbanos de qualidade. Atualmente, essa relação tem ocorrido de forma conflituosa e a qualidade dos espaços públicos tem sido sistematicamente negligenciada. O plano de interface entre lote e cidade revela hoje uma situação de ruptura e descontinuidade entre espaço público e privado, evidenciando a intenção de resguardar este último pela adoção de soluções que muitas vezes põe a perder a qualidade urbana.
A legislação pode proporcionar instrumentos que fomentem um processo virtuoso de melhora recíproca na qualidade dos espaços públicos e privados, induzindo modelos de ocupação que promovam espaços urbanos mais agradáveis, seguros e adequados às necessidades atuais da cidade. Além disso, a diretriz reforçada pelo Plano Diretor em processo de aprovação de um melhor aproveitamento das infra-estruturas urbanas aponta para uma cidade de ocupação mais densa que deve ter espaços públicos capazes de comportar um uso intenso.

/acesse aqui a proposta completa/


esquema potencial uso semi público para as frentes de lotes

PROBLEMA. A atual forma de construção e ocupação da cidade replica tipologias construtivas que minam a qualidade dos espaços públicos. Empreendimentos imobiliários têm sido construídos sem uma relação profícua com a calçada e a via, exemplos de lotes com muros altos e extensos ou garagens afloradas demonstram como estes tipos de ocupação fazem do passeio público um espaço desagradável e ermo.

É necessário reverter este modelo que gera espaços públicos pouco atrativos, promovendo uma mudança qualitativa para que as calçadas e praças se tornem espaços convidativos, agradáveis e seguros. Em muitos casos, é notável como a própria legislação vigente induziu a certas morfologias, agravando a falta de qualidade urbana, principalmente, a que diz respeito a ligação com a calçada/ rua/ cidade.


prancha 1

PROPOSTAS. As iniciativas aqui propostas têm como finalidade principal propiciar uma melhora de qualidade dos espaços urbanos, no entanto sempre levando em consideração a necessidade de dialogar com as formas de ocupação existentes.

Primeiramente, a legislação urbana deve garantir parâmetros mínimos de qualidade, determinando requisitos obrigatórios como dimensões mínimas, recuos e limites construtivos, que devem ser simples e de fácil entendimento. No entanto, no intuito de incentivar tipologias construtivas que qualifiquem o espaço urbano, a legislação pode prever instrumentos que ofereçam a concessão de contrapartidas ao proprietário que optar por modelos de ocupação benéficas à cidade. Hoje a principal contrapartida que pode ser oferecida pelo poder público é a concessão de potencial construtivo, o que é comprovado pela alta procura pela compra de potencial através do recurso da Outorga Onerosa. Por esse motivo é importante garantir que a concessão de potencial construtivo esteja associada a um retorno de interesse público, sendo fundamental rever instrumentos que associam áreas construídas não computáveis a construção de estacionamentos e de varandas.

São Paulo tem como característica uma paisagem muito heterogênea se desenvolvendo de forma desordenada ao longo das últimas décadas. Tal processo resultou em espaços urbanos sem desenho e sem referências interessantes, na medida em que elementos sem qualidades arquitetônicas e urbanísticas conformam o limite entre lotes e passeio sem constituir efetivamente um conjunto urbano. Um melhor ordenamento do plano do pavimento térreo poderia se constituir como um elemento orientador da paisagem a medida que configura quadras com maior continuidade espacial e, principalmente, usos voltados ao espaço público. Medidas para evitar trechos muito extensos de fechamento, um melhor controle da ocupação do recuo frontal dos lotes e incentivos a abertura destes espaços também podem contribuir à situação urbanas de maior qualidade.

Para além do espaço construído, é importante considerar que os usos das edificações são aspectos importantes para dotar os passeios de uma dinâmica que fomente a ocupação constante das calçadas. A concentração de um único uso gera picos de movimento em determinados horários e desocupação em outros. Além disso, usos voltados ao público, como comércio, serviço e instituições públicas, tendem a se conectar diretamente com a calçada, promovendo atrativos e pretextos para encontro e estar.

É claro que a melhora qualitativa da cidade depende de diversos fatores que extrapolam a influência da legislação urbana. No entanto, os parâmetros que regulam a construção dos espaços da cidade devem se voltar desde já a uma mudança de paradigma, voltando-se a construção de uma cidade mais compacta, dinâmica e democrática, que valorize sobretudo a qualidade de seus espaços públicos.


prancha 2







prancha 3





___________________________________________________________________________________________________________
ficha técnica
local
São Paulo, SP
ano
2014
autores
Danilo Hideki Abe, Mayra Rodrigues e Régis Sugaya





___________________________________________________________________________________________________________

PROPOSTA 2. LOTES EM TERRITÓRIOS COM ELEVADAS DECLIVIDADES: REDEFINIÇÃO DO TÉRREO
___________________________________________________________________________________________________________

A cidade de São Paulo possui um território com uma topografia irregular, que apresenta em diversos casos acentuada declividade. A legislação deve ser aprimorada, definindo parâmetros claros para as restrições construtivas em função da topografia e da melhor configuração da paisagem urbana.
Atualmente, a definição arbitrária de alguns parâmetros construtivos tem permitido que empreendimentos imobiliários ocasionem alterações violentas na paisagem urbana, que desconsideram a topografia existente e não promovem uma relação benéfica entre edificação e espaço público, como por exemplo os volumes aflorados de garagens, em especial em lotes com mais de uma frente. Tais elementos acabaram por gerar uma paisagem urbana descontínua, heterogênea, sem unidade e distante da escala do pedestre.
Grande parte dos empreendimentos, no intuito de conseguir o melhor retorno financeiro, prejudicam as qualidades espaciais, produzindo aberrações urbanas como grandes muros de arrimo, garagens afloradas e gabaritos que extrapolam as delimitações do zoneamento.

/acesse aqui a proposta completa/


prancha 1

PROBLEMAS. A legislação existente, ao priorizar parâmetros construtivos internos aos lotes, negligenciou a inserção na paisagem e topografia da cidade, deixando de coibir formas de ocupação extremamente prejudiciais à qualidade dos espaços urbanos. Além disso, há um problema de clareza e objetividade nos critérios definidos na legislação para adoção de gabaritos e recuos, que abrem espaço para arbitrariedades e más interpretações. Destacamos abaixo os principais problemas:
A. FALTA DE CRITÉRIOS ASSOCIADOS A PAISAGEM URBANA: Ao permitir que a definição do pavimento térreo se dê arbitrariamente em função de uma das frentes do lote, há a tendência de prejudicar as qualidades espaciais na(s) outra(s) frente do lote, muitas vezes relegada a um 'fundo' sem acesso à via e com usos pouco interessantes do ponto de vista espacial, como estacionamentos e depósitos, prejudicando assim a paisagem da via.
B. DIFICULDADE DE APLICAÇÃO DOS PARÂMETROS: A definição de recuos contados a partir do Perfil Original do terreno (COE) e Perfil Natural do terreno (LPUOS) são de difícil aplicação e fiscalização, ficando muito sujeitos a interpretações arbitrárias somado ao fato das fontes de informação serem pouco precisas.
C. GARAGENS EM LOTES COM MAIS DE UMA FRENTE: Somado ao problema já citado de lotes com mais de uma frente que relegam a uma das frentes situações de pouca qualidade espacial, há um agravante relacionado à permissividade de construções de garagens. O art. 191 da LPUOS permite que os estacionamentos em subsolo não sejam considerados na Taxa de Ocupação e o art. 1 da Lei 14.044 isenta a inclusão da área de estacionamento no cálculo de área construída. Especialmente quando estes 'subsolos' são aflorados há a tendência de que constituam volumes de enormes dimensões, tanto horizontais como verticais, que mesmo sendo obrigados a respeitar os recuos previstos em lei, resultam em elementos visualmente agressivos que tendem a gerar espaços estéreis nos quais predomina a sensação de monotonia e abandono, devendo portanto ser coibidos pela legislação.

PROPOSTAS. As propostas apresentadas neste trabalho visam determinar critérios que priorizem a inserção das construções em função das características próprias da paisagem urbana e topografia existente, ao mesmo tempo que procuram redefinir e aprimorar algumas definições já existentes na legislação vigente que são problemáticas, de forma a tornar seus parâmetros de mais claros e objetivos, facilitando sua aplicação e evitando dar margem à más interpretações, garantindo assim a qualidade da ocupação urbana.
É fundamental que a legislação priorize a relação das construções com a via e sua topografia, garantindo um maior controle na definição da paisagem urbana, e coibindo exemplos como de enormes garagens afloradas voltados para a rua.
Os casos de lotes com mais de uma frente devem ser abordados de forma específica e a legislação deve coibir a construção de volumes de garagem adjacentes à via, induzindo que nestes espaços sejam instalados usos e formas construtivas que qualifiquem o espaço público e ajudem a dinamizar a utilização do passeio. Além disso a atual tendência de limitar a quantidade de área construída não computável para estacionamentos também pode contribuir para dirimir os prejuízos que este tipo de ocupação causam ao espaço urbano.
Quanto à definição de recuos e gabaritos ao invés da referência do perfil natural do terreno, de difícil interpretação, os recuos mínimos poderiam ser definidos em função de volumes classificados a partir da relação com a topografia da quadra.


prancha 2






prancha 3





___________________________________________________________________________________________________________
ficha técnica
local
São Paulo, SP
ano
2014
autores
Danilo Hideki Abe, Mayra Rodrigues e Régis Sugaya